Finalmente l’AdE, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare 8_E con i chiarimenti sulle detrazioni per gli interventi sugli immobili introdotte dalla legge di Bilancio. Tante le delucidazioni, precisazioni e novità. A cura dell’arch. Ester Marino, specialista in detrazioni fiscali per l’edilizia.
Come anticipato nella notizia dell’ultima ora riportata in testa all’articolo sulle Guide Tematiche dell’Agenzia delle Entrate che abbiamo pubblicato l’altro ieri, il 19 giugno è stata finalmente pubblicata la tanto attesa Circolare 8_E dell’Agenzia delle Entrate con i chiarimenti sulle detrazioni bonus casa, ecobonus e superbonus alla luce della Legge di Bilancio 2025.
Presto apre il portale Enea?
Adesso non ci dovrebbero essere più ostacoli per il tanto sospirato aggiornamento del portale Enea che molto probabilmente verrà messo on-line agli inizi della settimana e di cui vi daremo come sempre sollecita notizia.
Che cosa dice la Circolare 8_E?
In linea di massima la Circolare ribadisce quanto già noto e acclarato da tutti e cioè che per le spese sostenute nel 2025 l’aliquota di detrazione per tutti i tipi di interventi è del 36%, tranne nel caso in cui il beneficiario sia proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile e se quell’immobile costituisce per lui l’abitazione principale. E ribadisce anche che per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027 le detrazioni scenderanno al 30%, elevate al 36% solo nei casi in cui si possiede un diritto di proprietà o di reale di godimento e si tratta della propria abitazione principale.
Delucidazioni, precisazioni e novità
Sottolinea poi che la Legge di Bilancio 2025 non è intervenuta sul limite massimo di spesa ammesso alla detrazione per i vari tipi di interventi con riferimento alla singola unità immobiliare (che quindi resta di € 96.000 per il bonus casa, € 120.000 per gli infissi in ecobonus, e cosi via…). Però questa Circolare fornisce anche una serie di delucidazioni e precisazioni molto utili su questioni che erano poco chiare e sulle quali ci si era a lungo interrogati e confrontati da gennaio ad oggi, dando luogo anche ad interpretazioni spesso discordanti tra loro. E ci riserva anche delle belle sorprese…
Questo articolo è dedicato a …
In questo articolo ci concentreremo proprio su questi importanti chiarimenti e su queste inattese novità relativamente al bonus casa e all’ecobonus che sono le detrazioni più comuni e che quindi sono quelle che maggiormente interessano i nostri lettori.
Novità sul diritto di proprietà/diritto reale di godimento
Dalla pubblicazione della Legge di Bilancio in tanti, anche fonti autorevoli, hanno sostenuto che la nuda proprietà di un immobile non è un diritto reale di godimento. Noi, a dir la verità, abbiamo sempre sostenuto il contrario (vedi qui) e ora questa Circolare ci dà ragione!Ovviamente non è un requisito sufficiente per avere diritto alle detrazioni con aliquota maggiorata perché bisogna che sia soddisfatto anche quello relativo all’abitazione principale.
Da quando il diritto di proprietà/diritto reale di godimento?
La Circolare precisa che bisogna essere in possesso del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento dell’immobile al momento di inizio dei lavori oppure di sostenimento della spesa se antecedente all’inizio dei lavori.
La detrazione per familiari conviventi e detentori?
Anche se era già dato da tutti per scontato, la Circolare precisa che il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, ovviamente nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione al 36% delle spese sostenute nel 2025 e al 30% delle spese sostenute nel 2026 e nel 2027.
Che cosa è l’abitazione principale?
Su cosa dovesse intendersi per abitazione principale si è discusso a lungo nei mesi scorsi. Noi avevamo sposato la tesi che l’abitazione principale dovesse coincidere con la residenza anagrafica (vedi qui) e avevamo anche adeguatamente supportato questa nostra convinzione con vari riferimenti normativi e con autorevoli pareri. Però per dovere di cronaca avevamo anche riportato una risposta che avevamo ricevuto dal servizio webmail dell’Agenzia delle Entrate che ci aveva lasciato molto perplessi in quanto ammetteva la possibilità che l’abitazione principale potesse non coincidere con la residenza anagrafica. In quel caso sarebbe bastata un’auto-dichiarazione del beneficiario! La Circolare 8/E non chiarisce questa questione perché non si esprime sulla necessità o meno che si abbia la residenza anagrafica nell’immobile in cui si dimora abitualmente. Quindi, la questione resta ancora aperta!
Abitazione principale per chi?
In compenso la Circolare 8_E specifica un qualcosa di davvero inaspettato: per aver diritto alla detrazione con aliquota maggiorata – oltre ovviamente a dover essere i proprietari o possedere un diritto reale di godimento dell’immobile – non è indispensabile che quell’immobile sia la propria abitazione principale ma può esser sufficiente il fatto che sia l’abitazione principale di un proprio familiare. E specifica che questo è in linea con ciò che dice dice il comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR. Questa ovviamente è una cosa del tutto inaspettata e che amplia di molto la possibilità che per un intervento bonus casa o ecobonus si possa aver diritto alle detrazioni con aliquota maggiorata! Ad esempio un genitore che è proprietario di un immobile che non è la sua abitazione principale ma nella quale dimora abitualmentete suo figlio può aver diritto alle detrazioni al 50% per le spese sostenute nel 2025 per i lavori eseguiti su quell’immobile. C’è però una condizione da rispettare: se quel padre contemporaneamente fa lavori anche su un altro immobile di sua proprietà e quello è la sua abitazione principale, avrà diritto alle detrazioni maggiorate solo su quello e quindi per quello in cui abita il figlio gli spetteranno le detrazioni al 36% per il 2025 o al 30% nel 2026 e 2027.
Da quando l’abitazione è principale?
La Circolare precisa che, in possesso ovviamente di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento dell’immobile, si ha diritto alle detrazioni con aliquota maggiorata anche se all’inizio dei lavori non è adibito ad abitazione principale, a condizione che diventi abitazione principale alla fine dei lavori.
E se l’immobile non è più l’abitazione principale?
La Circolare ci spiega che, qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla detrazione con aliquota maggiorata, si può continuare a beneficiare di tale aliquota, anche se nel corso degli anni in cui si usufruisce della detrazione quell’immobile non è più destinato ad abitazione principale.
Quale detrazione spetta alle pertinenze?
Viene precisato che, se per un immobile spetta l’aliquota di detrazione maggiorata in quanto abitazione principale, la medesima aliquota maggiorata spetta anche per gli interventi realizzati sulle sue pertinenze o sulle relative aree pertinenziali, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.
Sorpresa per le parti comuni
Questa è davvero una precisazione inaspettata ed insperata: la Circolare ha chiarito che per gli interventi sulle parti comuni di un edificio tipo un condominio i vari condomini hanno diritto alle detrazioni con aliquota maggiorata se sono proprietari o hanno un diritto reale di godimento su un appartamento di quel condominio e se quella è l’abitazione principale loro o di un loro familiare. Se invece un condomino non ha questi due requisiti ha diritto alle detrazioni al 36% per il 2025 e al 30% per il 2026 e 2027
Quindi, in uno stesso condominio per i lavori sulle parti comuni potrà verificarsi che i vari condomini godano di differenti aliquote di detrazione!
Quali le caldaie non più detraibili?
La Circolare 8_E ribadisce quanto detto dalla Legge di Bilancio 2025 in merito alla non detraibilità delle caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. Questo è in linea con la Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio del 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia.
Però precisa che devono intendersi non detraibili solo le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione alimentate a combustibili fossili. Sono invece ancora detraibili i micro-cogeneratori, anche se alimentati da combustibili fossili, e i generatori a biomassa nonché ovviamente i sistemi ibridi costituiti da una pompa di calore integrata con una caldaia a condensazione.
Arch. Ester Marino, Studio Consulenza Marino
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